L’étude Ubiqdata 2024, menée pour la quatrième année consécutive par la plateforme de location de bureaux Ubiq, vient de paraître. Dédiée aux tendances du marché du bureau flexible, elle se penche sur le dynamisme et les mutations d’un secteur qui continue de se structurer face au bureau traditionnel. Découvrez notre synthèse en trois chiffres clé.
Un mot sur la méthodo
Les études Ubiqdata sont devenues une référence pour comprendre l’évolution des espaces de travail flexibles en France, à travers trois typologies de contrats flexibles : les espaces de coworking, le bureau opéré et la sous-location. Des ouvertures au prix moyen, en passant par le taux de flexibilité ou la vacance, de nombreux indicateurs y sont passés au crible et comparés à l’offre de bureaux traditionnels.
À noter dans Ubiqdata 2024, l’apparition du taux de pénétration des bureaux flexibles vs le bail 3-6-9, qui permet de prendre la mesure de la place du coworking et des bureaux opérés dans le parc immobilier tertiaire.
En tant qu’espace de coworking, trois chiffres ont attiré notre attention.
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Le taux de pénétration : un marché en voie de maturité
Pour la première fois, l’étude Ubiqdata révèle le taux de pénétration des bureaux flexibles.
Un taux de pénétration de bon augure
À Paris, le taux moyen de pénétration du bureau flexible est de 5,4%. Il va de 8,6 à 14 % dans les 2e, 3e, 9e, 10e & 18e, attestant d’un marché solidement implanté dans le cœur de la capitale.
Une dynamique nationale
En outre, le bureau flexible n’est plus une exclusivité parisienne. Des villes comme Bordeaux (6,3 %) et Toulouse/Montpellier (4,3 %) enregistrent également des taux de pénétration significatifs.
Lyon, bien que légèrement en retrait en termes de pourcentage (2,8 %), se place en tête en volume (après Paris), soulignant l’attractivité de ces marchés secondaires dans la capitale des Gaules.
💡 L’enseignement d’Ubiqdata 2024
Si l’offre est aussi importante, c’est qu’il y a une demande ! L’analyse du taux de pénétration confirme que le bureau flexible est entré dans les usages : « les espaces flexibles ne sont plus une simple alternative, ils sont devenus un pilier incontournable de l’immobilier professionnel » (Ubiqdata 2024).
Mais un rythme d’ouvertures qui ralentit
Après une course effrénée à l’hypercroissance, le nombre d’ouvertures de coworking diminue cette année (- 16% en m² ouverts vs 2023), à l’exception des bureaux opérés qui progressent.
Le cas particulier du bureau opéré
NB : bureau opéré, définition : « Espace de travail avec un contrat de prestation de service », ce qui permet de « bénéficier d’un espace de travail clé en main, avec mobilier, équipements multimédias, connexion internet haut débit, etc. Tout est prêt à l’emploi dès votre arrivée. »
Avec quelque 350 000m² en 2024, le bureau opéré continue sa progression avec une hausse de 23 % des nouvelles ouvertures en 2024, preuve de la pertinence de ce modèle face aux besoins des entreprises pour plus de personnalisation et de flexibilité.
À noter : le bureau opéré est une solution essentiellement parisienne (70% de ses surfaces se trouvent dans la capitale).
💡 L’enseignement d’Ubiqdata 2024
Le marché du bureau flexible tend vers une évolution plus mesurée mais plus saine, avec « seulement » + 13% de m² attendus cette année. En 2024, trente opérateurs de coworking se partagent presque 1,2 million de m² d‘espaces de travail en France.
« Situé à mi-chemin entre le bail commercial traditionnel et le Coworking, le Bureau Opéré attire une cible de plus en plus large et devient l’offre la plus plébiscitée du marché flexible par les entreprises. » (Ubiqdata 2024).
Un défi persistant : un taux de vacance de 22 % pour les espaces de coworking parisiens
Un marché en tension à Paris
Le coworking, pilier historique du bureau flexible, fait face à un taux de vacance moyen de 22 % à Paris.
Efforts pour absorber la vacance
Cependant, alors que l’ajustement tarifaire est l’un des leviers pour remédier au défi de la vacance, le marché parisien reste stable (même s’il affiche une légère baisse).
Le prix moyen d’une poste de travail en coworking parisien se stabilise à 714 € HT / poste / mois (vs 885 € / poste / mois en bureau traditionnel ou 830 € en bureau opéré).
💡 L’enseignement d’Ubiqdata 2024
Ubiq explique le taux de vacance parisien par deux facteurs :
– Une augmentation significative du nombre de départs au cours de l’année,
– Des signatures alimentées essentiellement par des clients déjà consommateurs de bureaux flexibles.
On peut aussi supposer que l’augmentation de l’offre en bureau opéré détourne une part des candidats au coworking.
Mais un marché qui se stabilise malgré tout !
En dépit d’un taux de vacances important à Paris, la durée d’engagement des entreprises repart à la hausse pour la 1ère fois depuis 2021, avec une durée moyenne de 14 mois.
Les raisons restent toutefois à affiner selon Ubiq. « Cela indique-t-il une plus grande confiance des entreprises dans l’avenir, ou bien le fait que les bureaux flexibles attirent désormais non seulement des start-ups, mais aussi des entreprises établies et plus stables en effectifs ? » (Ubiqdata 2024).
💡 L’enseignement d’Ubiqdata 2024
Cette évolution démontre la volonté des entreprises d’intégrer les espaces flexibles dans leur stratégie à moyen terme, renforçant ainsi la résilience du modèle économique des opérateurs.
23 % de la demande placée attribuée aux bureaux flexibles !
Une adoption croissante des espaces hybrides
Comme évoqué plus haut, le bureau flexible parisien « ne représente que » 5,4% du stock marchand de bureaux. Pour autant « la demande placée flexible représente l’équivalent de 23% de la demande placée en bureau traditionnel » (Ubiqdata 2024) !
NB : la demande placée en immobilier d’entreprise comprend toutes les transactions ayant abouti. C’est donc le nombre de m² ayant fait l’objet d’un contrat de location dans l’année.
💡 L’enseignement d’Ubiqdata 2024
Ce chiffre confirme une mutation profonde des attentes des entreprises, de plus en plus séduites par la flexibilité contractuelle et les solutions sur mesure offertes par ces espaces.
Le rôle des prix et des négociations
Le prix reste un critère décisif pour les entreprises. Les opérateurs intègrent désormais des marges de négociation (en moyenne de 10%).
– Des villes comme Bordeaux, Lille, Marseille, Nantes et Rennes enregistrent des ajustements de l’offre( avant négociation) à la baisse, notamment après les hausses observées lors des ouvertures massives entre 2021 et 2022.
– Toulouse, Montpellier et Strasbourg (dont le taux de pénétration n’est que de 1,3%) voient leurs tarifs grimper en flèche en raison d’ouvertures récentes : une tendance qui devrait s’inverser dans les prochaines années selon Ubiq.
💡 L’enseignement d’Ubiqdata 2024
À Paris, le prix moyen au poste en bureau flexible s’établit ainsi à 549 € HT / poste après négociation. Une pratique qui atteste la professionnalisation croissante d’un secteur qui s’inspire de plus en plus des pratiques commerciales du bureau traditionnel. Par exemple, en proposant des « logiques de loyers progressifs [ou encore, la] mise à disposition anticipée lors de l’ouverture d’un nouveau site notamment. » (Ubiqdata 2024).
Quels arrondissements attirent les entreprises parisiennes ?
Les arrondissements les plus demandés sont les 1er, 2e, 3e, 8-11e, 17e & 18e, notamment parce que « les zones proches du QCA [quartier central des affaires] et des hubs de transports comme Saint-Lazare restent des réflexes de recherche » (Ubiqdata 2024). Ceci coïncide avec les taux de pénétration importants dans les 2e, 3e et 9earrondissements.
En conclusion : une transformation durable et prometteuse !
L’étude Ubiqdata 2024 met en lumière un marché des bureaux flexibles en pleine mutation. Si le taux de vacance en coworking et le ralentissement des ouvertures posent des défis, la progression des bureaux opérés et leur adoption croissante par les entreprises montrent que ce modèle s’impose comme une réponse incontournable aux nouvelles attentes des professionnels.
Avec des taux de pénétration prometteurs et une part significative de la demande placée, le secteur continue de redessiner l’immobilier tertiaire en France. Une dynamique à suivre de près pour tous les acteurs de l’immobilier !
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